La figura del deudor hipotecario no propietario no es demasiado conocida, pero es muy importante entender bien sus pros y contras si te encuentras en esta situación.
Para cualquier persona adquirir una vivienda suele ser la mayor inversión financiera en su vida, y lo habitual es hacer la compra formalizando una hipoteca.
Sin embargo, conseguir que te den una hipoteca no siempre es sencillo, hay que cumplir una serie de requisitos y algunas personas pueden necesitar ayuda.
En este escenario es donde entra en juego el deudor hipotecario no propietario, es decir, una persona que es titular de la hipoteca, pero NO lo es de la vivienda.
¿Es posible? SÍ.
¿Tiene riesgos? También.
En este artículo te explicamos esta figura, sus ventajas e inconvenientes, y qué puedes hacer si eres deudor hipotecario no propietario en caso de impago de la deuda.
Como abogados expertos en la Ley de Segunda Oportunidad sabemos que se puede llegar a un endeudamiento importante siendo deudor hipotecario no propietario, pero podemos ayudarte a liberarte de la deuda utilizando este mecanismo legal.
Cuando vas a comprar una vivienda necesitas financiación, y lo habitual es acudir a los bancos para conseguirla dado que en muchos casos hace falta una cantidad importante de dinero.
El mecanismo legal habitual para adquirir la propiedad es el préstamo hipotecario: un banco te presta una cantidad de dinero para comprar la casa y tú te comprometes a devolverlo en sucesivos plazos pagando una serie de cuotas cada mes más los intereses que correspondan.
Los préstamos hipotecarios se diferencian de otros préstamos en que tienen una garantía especial: en caso de impago del préstamo la garantía de devolución del mismo es la propia vivienda que vas a pagar con el dinero que has pedido al banco.
Ahora imagina que la entidad bancaria no te da el préstamo hipotecario porque considera que no cumples los requisitos que te imponen, por ejemplo, por el nivel de ingresos que tienes.
En un escenario así puedes solicitar la ayuda de otra persona como deudor hipotecario no propietario, que normalmente suele ser un familiar cercano.
Por ejemplo, pides ayuda a tu padre, y el banco te permite incluirle como como titular de la hipoteca, pero sin ser propietario de la vivienda.
Tu padre va a firmar el contrato de la hipoteca contigo, y de esta forma se compromete a asumir la deuda en caso de que tú no puedas hacer frente a los pagos.
Tu padre NO es titular de la vivienda que garantiza el préstamo hipotecario, sigue siendo tuya en exclusiva, pero sí está obligado a responder de la deuda de la hipoteca.
La razón de ser de la figura del deudor hipotecario no propietario
Todos sabemos que los bancos ponen una serie de requisitos cuando vas a solicitar una hipoteca, pensando en minimizar todo lo posible el riesgo de un impago.
Pero hay personas que no disponen de ingresos suficientes o una solvencia acreditada que les permita acceder por sí solos al préstamo hipotecario porque no cumplen los requisitos exigidos por la entidad bancaria.
Esta es la razón de ser de la figura del deudor hipotecario no propietario, una persona que interviene como un deudor más añadido a la operación, aceptando la responsabilidad de la deuda sin ser titular de la vivienda.
Por tanto, no va a tener derecho alguno sobre el inmueble y tampoco va a figurar como propietario en la escritura de propiedad.
¿Quién puede serlo?
Normalmente siempre va a ser alguien muy cercano al círculo más íntimo de la persona que pide el préstamo hipotecario, como la pareja, los padres o un familiar.
¿Es lo mismo ser avalista que ser deudor hipotecario no propietario?
La respuesta es NO, no es lo mismo, aunque ambas figuras suelen confundirse.
➯ El avalista es la persona que sólo va a responder de la deuda en el caso de que el deudor principal no cumpla con su obligación de pago.
Mientras pague normalmente, el avalista no tiene obligación alguna de pagar.
➯ El deudor hipotecario no propietario comparte con el titular desde el primer momento la responsabilidad del pago.
Esto significa que da igual si el titular ha dejado de pagar o no, tiene la misma obligación de abonar cada cuota mensual de la hipoteca de la misma forma que el titular.
Deudor hipotecario no propietario: pros y contras
Si alguien de tu entorno te pide que seas deudor hipotecario no propietario tienes que conocer las ventajas e inconvenientes de esta figura, sobre todo porque conlleva una serie de riesgos que debes valorar bien.
Podemos destacar como ventajas de ser deudor hipotecario no propietario:
✔ Vas a poder ayudar a una persona cercana de tu entorno o a un ser querido de tu familia, que de esta forma podrá obtener un préstamo hipotecario.
✔ Puedes ayudar a personas más mayores (por ejemplo, tus padres o un hermano de más edad) a que puedan comprar una vivienda, que de otra forma no podrían adquirir.
✔ Si los pagos se hacen de forma regular no vas a tener ningún problema ni vas a adquirir ninguna deuda adicional, contribuyendo a la adquisición de un inmueble para alguien que te importa.
¿Y los inconvenientes de esta figura?
✔ El deudor hipotecario no propietario asume una gran responsabilidad, a pesar de no ser titular de la vivienda.
✔ Por mucho que el otro titular te garantice que va a pagar la deuda hipotecaria no tiene por qué hacerlo, mientras que tú SÍ vas a tener la obligación legal de pagar esa deuda.
✔ Si el titular no paga tienes que pagar tú las cuotas o la deuda que se genere con cargo a tu patrimonio.
Resumiendo, mucho cuidado si aceptas ser deudor hipotecario no propietario, porque no vas a tener ningún derecho sobre la vivienda, pero asumes unas obligaciones y en caso de impago respondes de las deudas, por lo que debes valorar muy bien la situación.
¿Qué ocurre con el deudor hipotecario no propietario en caso de impago de las cuotas de la hipoteca?
Vamos a imaginar el peor de los escenarios, y es que tú has dado tu apoyo financiero a un ser querido convirtiéndote en deudor hipotecario no propietario, y llega el temido impago.
¿Qué ocurre cuando el titular del préstamo hipotecario no puede hacer frente a la deuda?
✔ Hay una responsabilidad solidaria
Esto significa que la entidad bancaria podría reclamar el pago de la deuda generada tanto al titular de la hipoteca (que es propietario de la vivienda) como a ti que eres deudor hipotecario no propietario.
Es este sentido da lo mismo quien de los dos sea el propietario del inmueble, porque ambos tenéis la obligación de responder por la totalidad de la deuda.
OJO porque si el titular del préstamo deja de pagar, lo más normal es que el banco te exija a ti directamente como deudor hipotecario no propietario el pago de la deuda.
Recuerda que el banco no tiene por qué agotar primero las vías de reclamación contra el titular de la hipoteca, puede reclamarte a ti directamente.
✔ Llegan las ejecuciones y el embargo de bienes
El banco no va a esperar en caso de impago y va a reclamar iniciando en el Juzgado un procedimiento de ejecución para cobrar la deuda.
En este sentido puede embargar los bienes tanto del titular del préstamo hipotecario como del deudor no propietario.
Por ejemplo, si eres deudor hipotecario no propietario y tienes un sueldo porque estás trabajando, te puedes encontrar con un embargo de tu nómina.
Lo mismo ocurriría si tienes una casa, porque te pueden embargar la vivienda para recuperar las cantidades adeudadas, o si tienes unos ahorros, porque te pueden embargar dinero de la cuenta .
Recuerda que en un embargo no vale todo y hay límites establecidos en la Ley, es importante conocer qué bienes son inembargables y qué hacer en caso de embargo.
En definitiva, como deudor hipotecario no propietario asumes un importante riesgo económico y puedes perder parte o todos tus bienes, a pesar de no ser titular de la vivienda.
Todo ello puede colocarte en una situación muy delicada si llega un momento en que no puedes pagar tus deudas.
✔ Inclusión en los ficheros de morosos
Las personas que tienen deudas económicas y no pueden pagarlas son incluidas en los llamados ficheros de morosidad, como son ASNEF-EQUIFAX, RAI o EXPERIAN-BADEXCUG.
Si eres deudor hipotecario no propietario también aparecerías en estos registros en el caso de que la hipoteca entrara en situación de impago.
Esto supone un importante perjuicio para ti, que vas a tener problemas en el futuro si quieres pedir un préstamo personal, solicitar una tarjeta de crédito o incluso comprar algo que necesites a plazos.
Los bancos suelen denegar este tipo de operaciones a cualquier persona que aparezca en alguno de los ficheros de morosidad.
Qué hacer ante un impago si eres deudor hipotecario no propietario: ¿puede ayudarte la Ley de Segunda Oportunidad?
Imagina que eres el deudor hipotecario no propietario de tu hijo que es el titular de la hipoteca.
Tu hijo está pasando por un mal momento económico y ha dejado de pagar las cuotas mensuales del préstamo hipotecario.
Como tú figuras como deudor en el contrato de préstamo, el banco te puede reclamar a ti el pago de la deuda.
Si tú estás pasando también una situación financiera complicada y tampoco puedes pagar la deuda el banco puede pedir el embargo de tus bienes, tus ahorros e incluso tu sueldo, y te va a incluir en los ficheros de morosidad.
¿Qué puedes hacer en estos casos?
Es importante que valores tus posibles opciones, que varían dependiendo de tu situación financiera:
✔ Puedes intentar renegociar la deuda con la entidad bancaria, y tratar de alcanzar un acuerdo para reducir el importe de las cuotas o aplazar el pago, pero conociendo las consecuencias de refinanciar una deuda, porque puede merecerte la pena o no.
✔ Otra opción es acogerte al Código de Buenas Prácticas Bancarias, que ofrece algunas medidas de alivio para familias en situación de vulnerabilidad económica.
✔ Si estás en una situación límite de endeudamiento, tienes otros préstamos pendientes que tampoco puedes atender, y eres incapaz de hacer frente a tus compromisos económicos, puedes valorar solicitar el beneficio de la Segunda Oportunidad.
La Ley de Segunda Oportunidad puede ayudarte si eres un deudor hipotecario no propietario y no puedes hacer frente a las deudas
La Ley de Segunda Oportunidad lleva desde 2015 ayudando a particulares, autónomos y empresarios a resolver sus crisis de endeudamiento.
Este mecanismo legal te permite liberarte de forma parcial o total de tus deudas, ofreciendo una verdadera nueva oportunidad para empezar de nuevo sin deudas.
Es posible que hayas escuchado hablar de esta herramienta legal, pero no sepas cómo acogerte a la Ley de Segunda Oportunidad.
La buena noticia es que este mecanismo legal puede ser la solución que necesitas si eres deudor hipotecario no propietario y estás en serias dificultades para asumir la deuda que no puedes pagar.
Dicho de otro modo, esta Ley es una posibilidad real de liberarte de una deuda de hipoteca que has asumido para ayudar a un familiar o ser querido, pero que ahora no puedes afrontar.
Te dejamos lo más importante que debes conocer:
➯ Con las novedades en la Ley de Segunda Oportunidad en vigor desde septiembre de 2022 el proceso se ha agilizado, es más rápido y también más económico.
➯ Es importante saber qué deudas se pueden cancelar con la Segunda Oportunidad, pero ya te adelantamos que si eres deudor hipotecario no propietario puedes beneficiarte de esta Ley.
➯ Para poder utilizar este mecanismo legal es necesario valorar si cumples los requisitos de la Ley, y a partir de ahí, hacer la solicitud en el Juzgado con ayuda legal especializada.
➯ Este mecanismo legal te ofrece dos posibles soluciones, que debes valorar en tu situación particular para ver la que mejor te venga:
- Cancelar todas tus deudas con la exoneración definitiva, a cambio de liquidar todo tu patrimonio (incluso tu vivienda habitual).
- Cancelar tus deudas parcialmente con la exoneración provisional, que te permite mantener tu patrimonio (y tu vivienda) a cambio de hacer un plan de pagos a tus acreedores que puedas cumplir.
¿Qué ventajas vas a tener acogiéndote a esta herramienta legal?
- Tú eliges cómo cancelas tu deuda, si de forma total o parcial, incluyendo las derivadas de una hipoteca con la Ley de Segunda Oportunidad.
- Las ejecuciones se paralizan y también los embargos mientras dura el proceso.
- Sales de los ficheros de morosos (lo hace de oficio el Juzgado), y así podrás acceder a nuevas vías de financiación en el futuro.
- Recuperas la tranquilidad económica y puedes volver a empezar una vida libre del endeudamiento.
Recuerda que es fundamental asesorarte legalmente, y podrás ser otro caso de éxito de cancelación de deudas con la Segunda Oportunidad.
Resumiendo:
➯ No es muy recomendable ser deudor hipotecario no propietario porque corres un riesgo legal y financiero importante asumiendo una gran responsabilidad.
➯ Antes de hacerlo es fundamental que valores las consecuencias tanto personales como financieras de esta operación, donde te vas a hacer responsable de un préstamo sin ser propietario del inmueble.
➯ Sabemos que suele hacerse para ayudar a una persona querida y cercana, pero si se llega a una situación de impago puedes tener graves problemas, sobre todo si tienes otras deudas, pudiendo llegar a un sobreendeudamiento.
➯ La Ley de Segunda Oportunidad puede ayudarte como deudor hipotecario no propietario a salir de una crisis de insolvencia con la eliminación parcial o total de tus deudas.
En NO QUIERO DEUDAS estamos especialmente sensibilizados con estos casos y ponemos nuestros conocimientos y experiencia al servicio de personas como tú, ayudando a liberarte de las deudas que no puedes pagar.
Nuestra firma legal ha unido varios despachos de abogados de Madrid, Barcelona, Oviedo, Cáceres y Málaga, y juntos trabajamos para resolver situaciones de insolvencia como la tuya.
Si quieres saber más te animamos a contactarnos para contarnos tu caso y recibir una valoración sin compromiso: respondemos a todas tus dudas.
