Muchos deudores nos consultan la duda sobre si pueden cancelar sus deudas con la Comunidad de Propietarios con la Ley de Segunda Oportunidad.
Si tienes una vivienda en propiedad como propietario tienes la obligación de pagar regularmente las cuotas de la Comunidad de Vecinos a la que perteneces.
El cumplimiento de esta obligación es muy importante para garantizar el buen funcionamiento de la Comunidad y que pueda hacer frente a los gastos comunes del edificio.
Es posible que, si no puedes pagar tus deudas, te hayas planteado acogerte al beneficio de la Ley de Segunda Oportunidad.
Si una parte de tu deuda son las cuotas impagadas de tu Comunidad de vecinos es fácil que no tengas claro si vas a poder cancelarlas con este mecanismo legal.
Como abogados expertos en Segunda Oportunidad te contamos qué puede ocurrir si tienes deudas con la Comunidad de Propietarios y si es posible eliminarlas con esta herramienta legal
Cancelar las deudas de la Comunidad de Propietarios con la Ley de Segunda Oportunidad: qué pasa si no pagas
Una de las dudas más recurrentes cuando se debe dinero a varios acreedores es saber qué deudas se pueden cancelar con la Ley de Segunda Oportunidad.
Esto es importante porque, aunque la mayoría de deudas pueden cancelarse con este mecanismo legal, hay algunas que no se pueden a eliminar.
Muchos nos preguntáis sobre qué ocurre en el caso de las deudas con la Comunidad de Vecinos.
Puedes haber dejado de pagar las cuotas mensuales de la Comunidad o las derramas en los plazos que corresponde, y en ambos casos se te considera, a todos los efectos, propietario moroso.
¿Qué hará la Comunidad de Propietarios si no pago?
El artículo 1966.3 del Código Civil indica el plazo que tiene tu Comunidad para reclamarte por vía judicial la deuda por cuotas impagadas, que es de 5 años.
El plazo se cuenta desde el momento en que la deuda es exigible.
Es posible que no sepas cuándo prescribe una deuda, y pienses que puedes librarte del pago si no te reclama la Comunidad.
En realidad, si tu Comunidad de Vecinos deja que pasen 5 años sin reclamarte la deuda, ésta prescribe y no tendrías que pagarla.
Sin embargo, con casi total seguridad esto no va a pasar porque cualquier Comunidad controla muy de cerca las deudas de los vecinos morosos.
Lo más probable es que recibas no uno, sino varios requerimientos de pago.
¿Cómo va actuar la Comunidad?
➯ Primero intentarán que pagues la deuda pendiente de manera amistosa.
Lo más probable es que te envíen uno o varios requerimientos vía burofax para que te pongas al día en los pagos.
Puedes intentar llegar a un acuerdo con ellos para evitar que la deuda siga creciendo, incluso pagando en varios plazos hasta liquidar las cantidades que debes.
➯ Segundo, como propietario moroso puedes encontrarte con restricciones temporales para utilizar servicios o instalaciones comunes no esenciales.
Por ejemplo, podrían prohibirte usar la piscina o el gimnasio de la Comunidad.
Este acuerdo puede adoptarlo la Comunidad con los vecinos que no pagan, igual que imponerte intereses por haberte retrasado en el abono de las cuotas comunitarias.
Pese a que este tipo de medidas vienen permitidas por la Ley de Propiedad Horizontal deben ser moderadas y equitativas y no afectar a tus derechos fundamentales.
➯ Tercero, si a pesar de los requerimientos sigues sin pagar podrían acudir a la vía judicial y reclamarte las cantidades debidas en un procedimiento monitorio.
El Juez te va a dar 20 días para pagar la deuda, y si no te pones o pagas la situación puede derivar en un embargo de tus bienes.
Esto puede complicar mucho más tu situación económica, y puedes encontrarte desde un embargo de tu nómina o que te puedan embargar la pensión.
En ambos casos, no obstante, hay ciertos límites que no pueden pasarse porque en ningún pueden dejarte sin poder atender tus necesidades básicas para vivir.
En el peor de los casos el Juez podría decretar que te embarguen la vivienda habitual, y tu casa saldría a subasta para cubrir la deuda que tienes con la Comunidad.
Entonces… ¿puedo o no cancelar las deudas de la Comunidad de Propietarios con la Ley de Segunda Oportunidad
Llegados a este punto, es muy posible que no sólo tengas deudas con la Comunidad, sino que estés atravesando una crisis económica y tengas otros acreedores.
Cuando te planteas acogerte a la Ley de Segunda Oportunidad lo primero que querrás saber es si en tu caso las deudas que tienes pendientes se te van a cancelar.
Lo primero que debes tener en cuenta es que las deudas con tu Comunidad de Vecinos tienen carácter obligatorio.
Además, la Ley de Segunda Oportunidad indica que las deudas con garantía real (es decir, las que se respaldan con un bien como puede ser una vivienda) no se pueden exonerar.
La duda está en saber si es o no una deuda con garantía real la derivada de no pagar las cuotas de la Comunidad.
Esta cuestión se aclara en una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de julio de 2024, que determinó que las deudas que tienes con la Comunidad de Vecinos no constituyen garantía real.
Por tanto, estas deudas podrían cancelarse con la Segunda Oportunidad al no estar incluidas en las que excepcionalmente no pueden perdonarse según el artículo 489 del Texto Refundido de la Ley Concursal.
No obstante, debes tener en cuenta estas dos situaciones recogidas en la sentencia y relacionadas con las opciones que puedes elegir para acogerte a la Segunda Oportunidad:
✔ La vivienda se vende a otra persona en el proceso concursal.
En este caso quien la adquiere debe pagar los gastos de comunidad pendientes del año en curso y de los 3 o 4 anteriores según la Comunidad Autónoma donde se encuentre la propiedad.
Esto es así porque la Ley indica que quien compra una vivienda o local en Régimen de Propiedad Horizontal debe pagar de las deudas con la Comunidad de Propietarios en los términos expuestos.
✔ Conservas la vivienda en el proceso concursal
En este caso sería posible solicitar la cancelación de las deudas mantenidas con la Comunidad de vecinos.
La excepción que un Juez puede aplicar para denegar la cancelación de tus deudas con la Comunidad de Propietarios
El Texto Refundido de la Ley Concursal indica una excepción al perdón de las deudas por impago de las cuotas de la Comunidad de Vecinos en su artículo 489.2.
Es el caso de que perdonar tu deuda pudieran suponer que la Comunidad de Propietarios entrara en una situación de insolvencia.
Recuerda que estas cuotas contribuyen al sostenimiento económico de la Comunidad, y todos los propietarios deben contribuir a su pago.
Por eso si la cancelación va a afectar a su situación económica el Juez podría decidir no cancelar tus deudas con dicha Comunidad.
En términos generales porque siempre hay que analizar cada caso en particular recuerda a modo de resumen:
➯ Si tienes deudas con tu Comunidad de Vecinos y eres particular o autónomo puedes cancelarlas en la mayoría de casos acogiéndote a la Ley de Segunda Oportunidad.
➯ La única excepción es que el Juez lo deniegue porque cancelarte esa deuda puede poner en peligro la estabilidad económica o solvencia de la Comunidad.
➯ Si la vivienda se transmite a un tercero dentro del proceso concursal quien adquiere el inmueble tendrá que pagar las cuotas pendientes del año en curso y los últimos 3 o 4 años según la Comunidad donde se encuentre.
¿Tienes deudas y estás pensando acogerte a esta herramienta legal?
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